軒鼎房屋圖紙

什么是層高和凈高？

層高：

    指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計算。

凈高：

    層高減去樓板的厚度或結構層的高度的差。即：凈高＝層高－樓板厚度。凈高通常就是購房者在室內直接測量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間。

    一般認為，房屋層高越高，室內高低溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節能性則會相對變差。根據住房和城鄉建設部發布的《住宅設計規范》規定，住宅層高宜為2．80m。

    1、臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2．40米，局部凈高不應低于2．10米，且其面積不應大于室內使用面積的1／3。

    2、利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1／2面積的室內凈高不應低于2．10米。

    3、廚房、衛生間的室內凈高不應低于2．20米。

    4、廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1．90米，且不得影響門、窗扇開啟。

    購房者在室內測量到的高度其實是凈高，是購房者入住后真正可以使用的高度空間。根據《高層建筑混凝土結構技術規程》規定，一般樓層現澆板厚度不應小于80毫米（0．08米），頂層板不應小于120毫米（0．12米）。所以購房者在測量高度時還應減去樓板的厚度。4如何避免測量糾紛？

    由于樓板厚度不同、房屋建材不同等，實際測量可能會存在誤差，如果擔心房屋實際高度可能會出現較大偏差，為了避免后期產生不必要的麻煩，可以在購房合同中做好預防工作：

    1、可以要求開發商把房屋平面圖作為合同的附件，并標注層高與凈高的詳細高度、墻體的厚度、門窗的位置和大小等等；

    2、在購房合同中要明確開發商的違約責任、賠償方法與金額。如果開發商確實違約，購房者可按合同索賠。

    在購房的過程中，購房者容易把開發商說的層高當成凈高，測量時忽略樓板高度，造成誤解。為避免糾紛，購房者可在合同中進行相關的約定說明。

屋層高現有的標準和要求

    《住宅設計規范》規定：普通住宅層高宜為2.80米；臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米,且其面積不應大于室內使用面積的1/3；利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10米；廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20米；廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。《住宅設計規范》是為了保證住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求而制定的，不符合《住宅設計規范》中的強制性標準的商品房不能通過竣工驗收，買受人當然也可以拒絕交房。就層高而言，在《住宅設計規范》中規定“普通住宅層高宜為2.80米”，該規定表明在層高問題上允許稍有選擇，即并非層高必須為2.80米，但是“室內凈高”卻必須符合《住宅設計規范》的強制性規定。

層高多少合適呢

    一般來說現有房屋除了躍層、LOFT等戶型外層高一般都在2.8~3.15米之間。在這個區間當中當然3.15米會讓人感覺到層高更加舒適，不會覺得壓抑。但是，現在的很多高層住宅的層高其實都在2.85米左右。因為高層建筑的限高為100米。如果除去屋面的高度，那么允許建設的樓層高度就只有大約96米。而現在很多住宅都是30層以上。所以只有壓縮層高才可以達到目的。

    其實一般來說2.8米的層高也夠用，因為當前很多的裝修材料也都有自己的設計尺寸，就拿墻布舉例，長度不限，高度2.5米。如果室內層高3.15米，凈高也得有3米。那么鋪地磚吊頂、踢腳線等就需要達到0.5米才能夠滿足墻布的最佳施工效果。這顯然有些不合實際情況。

    所以說現在普通住宅的層高3米左右的很多。高層建筑30層以上的層高2.9米左右的很多見。綜合來看3米左右的層高就比較適合居住，不論從裝修等方面來說也能滿足很多裝修材料的整體設計。

層高就是凈高嗎

    層高指的是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離，如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計算。根據我國《住宅設計規范》規定，住宅層高不得低于2.8米。

    根據計算公式可以得出，層高數據減去樓板厚度或是結構層高度所得的數值即為樓房凈高。根據我國《住宅設計規范》規定：臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且局部凈高的室內面積不應大于室內使用面積的1/3。

    凈高指的是樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，房屋層高和凈高兩者之間有比較緊密的聯系，層高與樓板厚度的差即為凈高。凈高是一個比較直觀的高度，購房者可以在室內直接測量，它也是購房者入住后真正可以使用的高度空間。

    在《商品房買賣合同》中一般是就層高進行約定，而許多購房者在交房驗收時測量的是室內凈高，忽視了樓板厚度的，因此產生了誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米，購房者在測量了室內凈高后加上樓板厚度即為商品房的層高，可以初略判斷該商品房的層高是否符合《商品房買賣合同》的約定。

層高有什么影響？

1、居住舒適度

    層高的高度會影響室內采光和通透性，相信大家都希望層高更高一些的房子，更高更寬才是居住的舒適居所。層高如果較低，室內容易采光受阻、通風不暢，空間也會顯得局促和壓抑，生活舒適度降低。

2、產權面積

    層高的高度，不僅影響室內采光和通透性，影響我們居住的舒適度，我們房屋產權面積也是根據層高來計算的。

    層高3．6米以下（普通住宅）：算單層面積。

    層高3．6米（含3．6米）－4．8米：算1．5層面積。例如100㎡的房子，如果房屋層高是在3．6米—4．8米之間，那么實際產權面積就是以150㎡來算了。

    層高大于4．8米的：算雙層面積。例如，還是100㎡的房子，如果房屋層高大于4．8米的，就要按照200㎡的產權面積來算了。

如何規避層高“縮水”？

    在簽訂《商品房買賣合同》時，如果看到開發商提供的規劃設計圖上標明住宅層高是2．80米，開發商在合同中也約定“層高2．8米”，就不能認定開發商存在欺詐。因為經過建設、規劃部門審批的圖紙，開發商不會隨便更改，但施工隊在實際施工中可能會有誤差，而且，根據房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋凈高也就不同。

    所以，如果合同約定的層高2．8米與開發商所提供的規劃、設計圖的標注一致，而實際測量屋內高度（即凈高）不足是正常的，因為層高和凈高是兩個不同概念。

    如經有關部門確認房屋層高不足的，購房者如何要求賠償呢？如《商品房買賣合同》有規定的，按合同規定處理；合同沒有規定的，購房者可與開發商協商解決；協商不成，可采取法律途徑解決，根據實際情況或要求退房，或要求開發商承擔違約責任。

    提醒：實踐中，購房人可要求開發商把房屋的平面圖作為合同的附件，如平面圖不是按比例尺寸繪制的，可要求開發商標注詳細尺寸，諸如門、窗的位置、墻體的厚度、房屋的層高（凈高）、每個房間的朝向等，以免將來引發糾紛。

實際測量時會出現哪些問題?

    購房者在室內測量到的高度其實是凈高，是購房者入住后真正可以使用的高度空間。根據《高層建筑混凝土結構技術規程》規定，一般樓層現澆板厚度不應小于80毫米(0.08米)，頂層板不應小于120毫米(0.12米)。所以購房者在測量高度時還應減去樓板的厚度。