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五證兩書一表指的是什么

    房地產五證兩書一表指的是開發商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。

五證是指：《國有土地使用證》;《建設用地規劃許可證》;《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》，房地產項目具備以上五證，就可以預售了。一般這個時候，房屋都蓋了地上建筑的1/3高度，比如30層的房屋，一般都蓋到10層以上，才拿得到預售證。業主買期房時候要看看這個項目是否五證齊全。

    二書是：《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》

    一表是《竣工驗收備案表》。

兩書一表要在房屋全部建成竣工備案后才拿得到。這個時候已經具備交付使用的條件。

五證兩書買房者怎么看

    1、首先要注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。

    2、有的開發商領取的是臨時土地使用證，說明還沒有交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。所以要著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內。

    3、買房之后還要查驗“兩書”。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期。

    注意：根據商品房銷售管理規定，五證兩書一表是開發商銷售的重要文件。房地產五證中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。兩書是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件，購房者在驗收房屋時一定要向開發商索取。

房地產“五證”是哪五證呢？

    作為地產開發企業，開發任何項目，都必須按政策辦理五證。即：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》，我們簡稱“房地產五證”，后面交房還有“兩書一表”。

    辦理“五證兩書”的過程中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明出售房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

    當前，開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

《國有土地使用證》

    《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。

房地產《國有土地使用證》的取得方式？

    國家供給房地產業的土地，大部分是由政府設立的土投公司統一置地，轉給城投或部分開發企業。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會公開招拍掛供應土地，開發商通常是直接從公共資源管理局以竟價方式獲得高價土地，所以開發企業辦理《國有土地使用證》的材料都是由土地局職能部門專業辦理，開發企業只要有支付錢的能力，就能直接拿到《國有土地使用證》。

《國有土地使用證》經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

《建設用地規劃許可證》

    房地產行業的《建設用地規劃許可證》是作為建設單位合法使用地塊的證明，是在劃撥土地前需要辦理的手續，它確定了擬建項目的位置、地塊范圍、地塊用地性質及其他相關規劃指標。

它與建設工程規劃許可證的區別是什么呢？

    建設用地規劃許可證是同意你對這塊地有使用權后，用于項目的建設用地，是由當地土地主管部門批復的。而建設工程規劃許可證則體現出諸多的規劃指標，確定了紅線、規劃總用地界線、規劃可用地界線、開口位置及坐標、容積率、綠化率、地上地下車位數量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數量、樓層高度、建筑物腳點、建筑物距離紅線位置、建筑密度等等，是由當地規劃主管部門批復的。

辦理《建設用地規劃許可證》的前提條件：

一、以出讓方式供地：

    1、取得國有土地使用權出讓合同

   2、取得建設項目批準、核準或備案文件（立項文件）

   3、取得規劃條件通知書

二、以劃撥方式供地：

    1、取得選址意見書

    2、取得建設項目批準、核準或備案文件（立項文件）

《建設工程規劃許可證》有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

建設工程規劃許可證》

    《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建筑工程施工許可證》進行規劃驗線和驗收，商品房銷（預）售，房屋產權登記等的法定要件。本證起到確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

    房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處罰

兩書

“房地產五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

   《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。《住宅質量保證書》應當包括以下內容：。工程質量監督部門核驗的質量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

    《住宅使用說明書》：應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

一表

“五證兩書一表”中的“一表”為：《竣工驗收備案表》。

    《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

    根據商品房銷售管理規定，“五證兩書一表”是開發商銷售的重要文件。“房地產五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。“兩書”是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的產品質量保證文件，建議購房者在驗收房屋交接時一定要向開發商索取。