什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房其實并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。指的是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，因此被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上是沒有真正的產(chǎn)權(quán)的。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。通常來說，小產(chǎn)權(quán)房分為3種：
1、在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，這類房屋只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民是不能購買的。
2、在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
3、各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
什么是大產(chǎn)權(quán)房
我們所說的大產(chǎn)權(quán)房就是由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，一般包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，一般都是都屬于大產(chǎn)權(quán)房的。
大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在哪里
我們可以從產(chǎn)權(quán)歸屬、合法性、交易稅費者三方面進行區(qū)分。按產(chǎn)權(quán)歸屬分，通常，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，之所以如此劃分是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割來的。按合法性分，大產(chǎn)權(quán)房是有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的。國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書實際上不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，有關(guān)部門不會予以備案。
按交易稅費分，房屋再次轉(zhuǎn)讓時如果不用交付土地出讓金，那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對這個區(qū)別，購房人可從合同條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認。具體來講，房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產(chǎn)權(quán)；如果是通過出讓或轉(zhuǎn)讓得來，就是這里所說的大產(chǎn)權(quán)。
買小產(chǎn)權(quán)的風險
1、產(chǎn)權(quán)得不到保障
我們都知道，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案，沒有房產(chǎn)證，因此銀行是不給予貸款的。若需要購買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清房款。不僅買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。
3、購房合同缺少法律支持
在小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易中，雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，雙方簽訂的合同是得不到法律保護的。
4、面臨被拆除的風險
如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地、違法建設，一旦和國家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。
5、質(zhì)量安全無法保證
很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
買房要注意的產(chǎn)權(quán)問題
1、未辦產(chǎn)權(quán)證：
現(xiàn)在購買的新房大部分都是期房，而很多購房者在購買了房屋很久之后，房產(chǎn)證都沒有辦下來，這也算是房屋產(chǎn)權(quán)的一個問題。房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個時候購房者就要針對房屋的產(chǎn)權(quán)仔細查驗一番了，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。
2、產(chǎn)權(quán)交易受限：
在購買二手房的時候，購房者很有可能會遇到一些有產(chǎn)權(quán)，但是產(chǎn)權(quán)交易卻受到了限制的房子，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)的公房，這些跟單位掛鉤的房子必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
3、小產(chǎn)權(quán)房：
大家都說小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的房子，其實小產(chǎn)權(quán)房也是有產(chǎn)權(quán)證書，只不過不是國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)上頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，這種產(chǎn)權(quán)證書不能讓小產(chǎn)權(quán)房在市場上流通。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險非常大，小產(chǎn)權(quán)房是集體土地上的房子，買賣交易需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。
4、存在承租人：
很多購房者在購買房屋的時候都不會注意到房子目前的使用狀態(tài)，但事實上這一點很重要，特別是要看目前房子是否有出租給其他人居住。因為在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，購房者購買房屋的權(quán)利次于承租人，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾。
(1)占有：是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)，占有權(quán)是房屋所有權(quán)的基本內(nèi)容，沒有占有，就談不上所有權(quán)，但是占有并不代表就是所有。
(2)使用：是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對房屋加以利用的權(quán)利，但是使用時應遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權(quán)益。
(3)收益：產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利，如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。
(4)處分：是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利。如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。
購買小產(chǎn)權(quán)房的風險
1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款。購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。
3、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證。因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
4、小產(chǎn)權(quán)房交易難。小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。
購房前有哪些注意事項？
1、清楚產(chǎn)權(quán)年限再購房。不管是二手房還是新房都要了解產(chǎn)權(quán)年限，尤其是二手房產(chǎn)權(quán)年限。比如說，1995年開發(fā)商買到該房屋的土地使用權(quán)，并且使用權(quán)是70年，但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。但《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”
2、辨別房子的用地性質(zhì)。不同的用地性質(zhì)有著不同的建筑屬性與產(chǎn)權(quán)年限，購買新房時，購房者可以查看開發(fā)商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。
3、有房屋未必有產(chǎn)權(quán)。一些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，如占用集體土地違法建設的住房是沒有產(chǎn)權(quán)的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。購房者應該清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風險。在我們買房之前，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)問題，是大產(chǎn)權(quán)房還是小產(chǎn)權(quán)房。如果是大產(chǎn)權(quán)房，是40年、50年，還是70年，并要了解剩余的產(chǎn)權(quán)年限是多少。
如何判斷產(chǎn)權(quán)年限
房產(chǎn)證上“土地用途”一欄，會注明土地用途，購房者可以根據(jù)房產(chǎn)證上信息判定房屋產(chǎn)權(quán)年限。
購房前有哪些注意事項？
在購房前，購房者要清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)年限、用地性質(zhì)、建筑屬性。
1、清楚產(chǎn)權(quán)年限再購房
不管是二手房還是新房都要了解產(chǎn)權(quán)年限，尤其是二手房產(chǎn)權(quán)年限。比如說，1995年開發(fā)商買到該房屋的土地使用權(quán)，并且使用權(quán)是70年，但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。
但《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期�！�
2、辨別房子的用地性質(zhì)
不同的用地性質(zhì)有著不同的建筑屬性與產(chǎn)權(quán)年限，購買新房時，購房者可以查看開發(fā)商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。
3、有房屋未必有產(chǎn)權(quán)
一些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，如占用集體土地違法建設的住房是沒有產(chǎn)權(quán)的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。購房者應該清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風險。
在我們買房之前，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)問題，是大產(chǎn)權(quán)房還是小產(chǎn)權(quán)房。如果是大產(chǎn)權(quán)房，是40年、50年，還是70年，并要了解剩余的產(chǎn)權(quán)年限是多少。
