為什么不建議購買回遷房
1、無法辦理房屋產權證：產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證，也就是說不能獲得不動產的完整物權，也就不能進行合法轉讓、抵押房屋收益。
2、過戶登記費用高：回遷戶可以享受一些政策的優惠，但是回遷房過戶交易的時候就可能面臨補交一些費用的情況，這樣就增加了過戶登記費用的支出。
3、存在一房多賣風險及違約風險：在房價上漲的時候，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險是極大的，因此是很容易發生法律糾紛的。
4、存在安全隱患：有不少回遷房在物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
什么是回遷房?
回遷房是發展商征收土地的時候賠償給回遷民的房子，隨著舊城的改造不斷深入，獲得回遷房的拆遷戶不斷增多，隨之回遷房交易也較為常見。
其實基本上每個樓盤都會有一定量的回遷房，由于回遷房具有補償性質，享受國家政策的優惠，是不含土地轉讓金的，因此價格相對較低。這也是很多人考慮買回遷房的一個重要原因，但購買回遷房會面臨更名等問題，稍不留意便會引發產權糾紛。
商品房和回遷房的區別
1、房子的性質不同
回遷房和商品房是同一個拆遷區，但兩者的性質不同。
回遷房不是商品房，而是集體土地的房子，屬于集體所有，地塊性質也通常是分配收入，不需要支付土地轉讓金，是特定人群使用的，所以價格便宜。但是，如果需要辦理戶口手續，就需要支付土地轉讓金。
商品房主要經政府有關部門批準，由市場經濟下的地產開發商獨立運營，可以向所有購房者公開銷售，自由交易。另外，房主擁有房屋的完整產權，不限于任何人和機構。
2、房價的差異
回遷住宅享受國家政策優惠，是補償購買，住宅價格也是政府部門參考實際情況確定后確定報價，在執行過程中受到政府的嚴格管理。因此，價格上回遷房比普通商品房好。
商品房的價格更大程度上是市場波動的結果，不僅受區劃本身區域位置的影響，還受經濟發展、市場行情和供求矛盾等影響，上升空間非常大。
為什么內行人不建議買回遷房？
1、房子質量差，周邊環境亂
回遷房，即開發商在征收土地后補償給拆遷戶的房子，這種房子因為不需要花錢購買，是直接補給拆遷戶的，所以在房子的品控問題上就沒有那么嚴格，與商品房來相比，質量就差了不少，甚至有不少開發商為了節省成本，會將回遷房的選址放在一些比較偏遠的區域，所以總的來說，回遷房房子質量差，周邊環境也會比較亂一些。除此之外，回遷房的小區環境也會比較差，因為物業完全不會去管理，所以垃圾四處亂扔，總體的居住感都是不舒適的。
2、回遷房拿證時間長
我們知道，無論是什么樣的房子，房產證都是最重要的憑證，它是我們房子的產權證明，有了房產證才可以對房子進行轉賣、租賃等活動，而回遷房要辦理房產證卻是比較困難的，周期會比較長，一般要3-5年才能夠拿到房產證，等待時間是比較漫長的。
3、回遷房很難轉手
因為回遷房的質量，再加上房產證難以拿到，周期很長，所以回遷房在轉手方面也是比較困難的，畢竟沒有房產證的房子是不能夠交易的，因此等待拿到房產證之后，房子已經過了好幾年，都屬于老房子了，那么價格貶值，再加上市場上大眾不太認可回遷房，所以要想再轉手，真的難上加難。
4、回遷房升值空間不大
我們知道，房產這幾年來一直都被當做一種投資商品，房價也是上漲得非常厲害，尤其是那些地段挑的好的，就能夠賺到不少，但是回遷房與商品房卻不一樣，回遷房的升值空間不大，本來就轉手就困難了，所以回遷房要想漲價基本不可能，因此回遷房自住可以，但想要投資，還是以商品房為主吧。
買回遷房有何風險嗎
1、無法辦理房產證，不能將房屋過戶至自己名下。房產證是房屋的物權證明，不動產無法取得房產證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有房產證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、在房價上漲時，易發生糾紛。出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
3、戶籍無法遷入等問題。物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
4、流動人口多，有安全隱患。回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。
回遷房可以買嗎？
回遷房是否可以買賣需要分情況來看。
一種情況是業主已經持有了房產證。這種回遷房就和市面上的普通二手房一樣，可以買賣也可以租賃，因此也可以正常的交易過戶。
但還有一種情況是，很多回遷房業主并沒有房產證，手中只有開發商的回遷協議。這種情況就需要注意了，因為沒有房產證意味著無法在房屋交易所公證過戶。因此雙方交易時，只能在公證處進行公證交易。等到房產證辦下來才能正式過戶。
如果你想要買這種沒有房產證的回遷房就要小心了。許多業主可能會要求收取訂金作為保證。但這種情況存在一定的交易風險，很多人就因此吃虧了。所以在買房前一定要仔細打聽清楚房子的產權問題。
回遷房建議買嗎？
有些人可能會說，那我就買有房產證的那種不就可以了？但其實，即使有房產證，也依舊不建議購買回遷房。
首先，回遷房的質量可能較差。前面提到過，由于回遷房是開發商補償給被拆遷人的，因此并沒有什么贏利的地方。所以在建造這些房子時，質量可能也會下降不少。不少開發商為了節省成本，很可能會缺斤少兩或者采用質量堪憂的材料。這種房子在住進去后可能遇到各種各樣的問題，不僅影響居住體驗，而且后期修整的費用也可能需要業主自己掏腰包。
其次，回遷房物業服務較差。既然房子質量都不能保證，那小區物業也同樣沒有保證。很多回遷房的物業都包給了小公司，在服務質量上肯定大打折扣，態度也不會多積極。另外，由于回遷小區居住人員比較復雜，管理起來也會更加困難。這就造成了小區環境不會有多好。因此大家在選擇這類小區時，可以先看看房子的物業評估再做決定。
第三，對于很多人來說，房子不僅是用來居住，也是一項投資。但回遷房的保值和升值能力都較差。沒有房產證的回遷房，在市場上不會太吃香。而前面提到的質量和環境問題，又使這種房子很難有市場。很多回遷房的業主房子掛出去很久，但卻無人問津。因此，總結來說，不是十分建議大家購買回遷房。當然，如果手頭資金緊張并且沒有更好的選擇的話，還是可以酌情購買的。只是在購買前一定要弄清楚前面提到的幾點問題，才不會吃虧。
購買回遷房需要注意哪些
1、回遷房的產權證
2、買賣雙方約定房產過戶的時間與交房時間
3、賣方配偶也需要在合同上面簽字
因為如果你購買的回遷房房價上漲，然而賣方配偶如果不同意將返回出售，則有可能出現無效的法律后果。除此之外，如果在房屋過戶前，賣方夫妻離婚，涉及共同財產分割，如果房屋合同上也有賣方配偶簽名則也能夠讓你順利過戶。
4、房屋稅費繳納要約定好
回遷房在交易時通常會涉及兩次稅費，第一次是原房主或者房屋產權許可證時需要交納的稅費，另一次是原房主進行房屋轉讓時需要繳納的稅費，這兩次稅費應該由誰承擔，合同中也要有明確規定。
5、嚴防“一房數賣”
我們在購買回遷房要謹防業主一房多賣，因為回遷房交易無法辦理預告登記，因此有些回遷房業主看到房價上漲，而且違約成本較低，就很有可能會將房屋轉賣給它人。
6、買房子啊購買回遷房時需要留一定尾款。
買回遷房怎么做安全
1、現在很多回遷房都是不能辦理房產證的，因此不能辦理產權登記的房屋買賣都是有一定風險的，需要做的就是如何把風險降到。
2、回遷房一般不給公證，可以做一個律師見證。對雙方的意思表示真實做一個見證。合同需要擬的詳細一些，避免日后出現一些不必要的麻煩。
3、回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。
