商住兩用房定義
所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。
商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限
商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
商住兩用房稅費
“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。
商住兩用房貸款
商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
商住兩用房缺點總結(jié)
落戶問題+費用問題+安全問題
缺點一：商住兩用房一般不能落戶
商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。
缺點二：“商住兩用”房生活成本高
商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等。
商住兩用的房子利與弊是什么
商住兩用的房子的優(yōu)點應該是沒有限購的條件，而且環(huán)境應該也是不錯的，特別適合那些需要創(chuàng)業(yè)的年輕人，會比較方便，缺點是首付的錢和物業(yè)管理費都會比較貴。但是我覺得這兩個缺點也不是什么大問題，所以這種類型的房子還是可以購買的，年輕人就是應該自己拼搏，至于價格方面也不是特別的貴，你要是想了解這種房子，可以去樓盤看一看有沒有這種類型的。
商住兩用的房子能買嗎
商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
1、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。
2、從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
3、會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
4、商住兩用房是不能進行戶口落戶的，不能劃分學區(qū)，首付比例較高。
商住兩用樓7大弊端
1、產(chǎn)權(quán)
商住房只有40年產(chǎn)權(quán)，好點的話，申請到混合，可以到50年。房子貴在地上，現(xiàn)在看不出來，過些年就看出來了，而且產(chǎn)權(quán)是從人家拿地開始算的，你要是買了40年產(chǎn)權(quán)，很可能你入住的時候只剩下35年了。各位要買房子一定要去政府的房管網(wǎng)上看下到底是什么立項。不要受開發(fā)商的忽悠。
2、貸款
商住房貸款多只能貸款10年，還不能用公積金貸款，而且首付要50%。這對使用杠桿非常不便利。這是我們認為一般不能買商住房的關(guān)鍵原因。
3、水電、煤氣、物業(yè)費
商住房一般沒有天然氣，而且商住水電。有些開發(fā)商比較強，可以申請到民用水電，并且還強大到申請到了天然氣。但是大部分都是沒有，所以生活成本高了很多，雖然眼看跟住房比起來九牛一毛，但是時間長了，你就會感到了，而且水電天然氣都在漲價，而且買了的房子不會變。商住房的物業(yè)費也是很高的。
4、配套
既然是商業(yè)拿地，周圍的配套也絕對是商業(yè)，不會給你菜市場，居委會，幼兒園，學校，醫(yī)院，生活成本更是高了很多。所以我們認為商住兩用房主要用來作為過度比較好。兩夫妻時候買了，等有了小孩后換正常70年產(chǎn)權(quán)住宅房。
5、政策
主要是商住房沒法落戶口，比如你是集體戶口，想落戶解決孩子上學問題，就沒有辦法。另外，現(xiàn)在國家已經(jīng)規(guī)定了，禁止商改住。
6、升值
必須承認，買房的人很多為了升值，但目前來看，商住兩用房升值要慢一些。所以非要買的，我們一般建議買核心地段，或者地鐵邊上的。
7、大殺器，各種商業(yè)地產(chǎn)稅
不建議買商住房還有一個關(guān)鍵原因是未來商住房可能被首先收各種稅。這些稅，你購買的時候，可能都沒有聽說過，賣的時候，麻煩就來了。
買商住兩用房人的心聲是怎樣的？
一些購買商住兩用房人的心聲是不建議購買的，這是為什么呢？商用兩住房指的就是即使用來居住又是做生意的房子，聽起來感覺還挺好的，實際上并不是這樣的。它所處的地段就不是很適合生活的，環(huán)境也沒有很好。最重要的一點就是商住兩用房它并不會像普通的商品房一樣有很大的空間，購買它可能還會是一件虧本的事情呢！不少購買商住兩用房人的心聲就是不建議購買的，這也是他們的經(jīng)驗之談！
商住兩用的房子能買嗎？
1、商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
2、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。
3、從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
4、商住兩用房會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
5、商住兩用房是不能進行戶口落戶的，不能劃分學區(qū)，首付比例較高。
商住兩用房能落戶嗎
從土地的使用用途上來說，國家只界定了"居住與非居住"用地，并未對商住兩用樓的"土地使用用途"作出明確的界定。所謂"商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進行住宅開發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅。
商住兩用房是否能落戶是取決于房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的。也就是說如果房屋為住宅性質(zhì)，那么毫無疑問可以落戶，但是如果屬于商用性質(zhì)，那么是無法落戶的。
