農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)：
１．從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
２．從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。
３．合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或使用權(quán)變更登記。
４．從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
５．從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問(wèn)題。
農(nóng)村房屋是否允許買賣？
農(nóng)村房屋能否買賣，對(duì)此問(wèn)題存在兩種意見(jiàn)；
一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可行”，我國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。從我國(guó)第六十二條關(guān)于 “農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定可以看出，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。
而且，依據(jù)我國(guó)第六十四條“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”的規(guī)定，既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可依法對(duì)其房屋行使包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)。因此農(nóng)村房屋是可以買賣的。
可以買農(nóng)村人的自建房嗎
1、是否可以買農(nóng)村人的自建房，一般需要根據(jù)自身的條件來(lái)判斷。想必大家應(yīng)該知道農(nóng)村自建房，并不是每個(gè)人都能擁有的，只有符合條件的人才能擁有農(nóng)村自建房。根據(jù)目前的政策來(lái)看，想要買農(nóng)村人的自建房，要符合的條件就是與房主為同一村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且在名下沒(méi)有其它的宅基地等方面的規(guī)定。
2、以上只是其中的條件之一，現(xiàn)行的農(nóng)村自建房政策嚴(yán)格，如果自己以前有出售、出租等自建房的情況，那么也是不能購(gòu)買農(nóng)村人自建房的。一般來(lái)說(shuō)，想要購(gòu)買農(nóng)村人的自建房，都是需要報(bào)備村委會(huì)審核的，村委會(huì)按照政策規(guī)定審核購(gòu)買人的資格，通過(guò)審核了才能購(gòu)買。如果私下購(gòu)買則違反了政策規(guī)定，自己的合法權(quán)益將得不到法律的保護(hù)。
買農(nóng)村自建房要注意什么？
1、注意自建房產(chǎn)權(quán)
想要購(gòu)買農(nóng)村自建房，一定要注意了解自建房的產(chǎn)權(quán)，相信大家都知道自建房一般都是以戶為單位申請(qǐng)建造的，因此大部分的自建房都是有產(chǎn)權(quán)共有人的。為了避免自己的合法權(quán)益不能得到保障，在購(gòu)買自建房前最好能注意一下自建房產(chǎn)權(quán)，如果自己符合購(gòu)買的條件，在簽訂合同的時(shí)候應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)共有人一并簽字。
2、注意辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)
買農(nóng)村自建房還應(yīng)該注意辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。說(shuō)起來(lái)大家都很關(guān)注產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，購(gòu)買自建房更應(yīng)該注意這方面，簽訂好合同以后就應(yīng)該盡快的去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。按照法律規(guī)定的政策辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，將自建房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到自己名下才是最為靠譜的，不要一直拖延避免引起不必要的糾紛。
購(gòu)買農(nóng)村自建房合法嗎？
對(duì)于農(nóng)村自建房買賣合同，至今也沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村自建房的買賣，也沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村自建房買賣做出了禁止性規(guī)定。因此，農(nóng)村自建房是可以買賣的。但農(nóng)村自建房要買賣必須具備以下條件：
1、農(nóng)村自建房的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn)。
3、該轉(zhuǎn)讓自建房建造必須是合法的，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后建造的，并且該受讓自建房必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
4、自建房買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。
除了上面所提到的其他情況，農(nóng)村自建房原則上是不可以進(jìn)行買賣的，比如城里人因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村自建房的。
怎樣購(gòu)買農(nóng)村自建房合法？
1、農(nóng)村自建房的買賣經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意
這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。
2、售房者的主體資格合格
賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使自建房買賣有效。
3、購(gòu)房者主體資格合法
農(nóng)村自建房所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村集體成員。城里問(wèn)不具備購(gòu)買農(nóng)村自建房的主體資格。
4、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合宅基地的申請(qǐng)條件
農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。
城里人買了農(nóng)村自建房會(huì)被回收嗎？
如果城里人是農(nóng)村自建房購(gòu)買方，在沒(méi)有人舉報(bào)和查處的情況下可以獲得房屋的居住權(quán)，但其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大：
1、若村民聯(lián)合舉報(bào)，村集體有權(quán)收回該宅基地和自建房。
2、原自建房出讓方若反悔，可以通過(guò)法律途徑要回宅基地和自建房（購(gòu)買時(shí)支付的費(fèi)用和后期房屋的裝修費(fèi)用可以酌情要回）。
3、自建房購(gòu)買合同不具備法律效應(yīng)，打起官司來(lái)處于弱勢(shì)方。
因此，如果不是當(dāng)?shù)孛魑囊?guī)定了非本村成員可以轉(zhuǎn)讓自建房的話，還是不要去觸碰這一禁區(qū)的好，接下來(lái)國(guó)家在農(nóng)村宅基地整頓這一塊的力度肯定是越來(lái)越大的。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：
一、是經(jīng)本村村民委員會(huì)同意，且最終取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);
二、是轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
三、是受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;
四、是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。 另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽毭鞔_表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，該房屋買賣可保萬(wàn)無(wú)一失。
宅基地申請(qǐng)的條件：
1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
2、外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。
農(nóng)村自建房需要辦理房產(chǎn)證嗎
農(nóng)村自建房需要辦理房產(chǎn)證，農(nóng)村自建房首先要申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，在申請(qǐng)辦理了宅基地使用權(quán)證之后才能辦理房產(chǎn)證；農(nóng)村自建房辦房產(chǎn)證需要向當(dāng)?shù)胤抗芩岢錾暾?qǐng)，并提交相關(guān)資料。
根據(jù)2021年生效的《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
《土地管理法》第十一條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。
農(nóng)村宅基地住房可以轉(zhuǎn)讓嗎
對(duì)于農(nóng)村宅基地住房，如果滿足所有人屬于同一村集體的成員且戶口在同一村，則可以轉(zhuǎn)讓。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效 力。
根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第二百一十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
第二百一十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第二百四十條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
